内容简介

近几年，我国房地产业迅猛发展，但快速发展的同时也暴露出一些值得深思的问题，加强对项目前期研究工作的重视已刻不容缓。国内外经验表明，房地产项目前期工作质量的好与差对项目的成功起决定作用，可行性研究是项目投资决策的科学依据，不仅是项目直接投资者的决策依据，也是间接投资者（金融机构等）的决策依据。

引发诸多问题的原因主要是由于房地产理论研究滞后于房地产业的发展，尤其是面向微观经济的企业投资决策研究和应用滞后。为解决我国房地产业在投资决策方面的迫切需要，我们专门编写此书，从理论和实践相结合的角度对房地产开发项目的可行性研究、方案优化和项目决策进行了系统的探讨和研究。希望可以借此推动房地产企业步入“理性”决策、“科学”发展的成功轨道。

本书的编著基础是著者几年来针对“房地产开发项目可行性研究与方案优化培训班”陆续编写的教材，历经三年十几期培训班教学，并五易其稿而成。

本书由哈尔滨工业大学武永祥教授提出出版建议，由南京工业大学俞锋老师推荐。

本书既可作为企业决策人员及其项目评价人员、各类中介机构咨询人员、金融机构评估及决策人员的培训教材，又可作为高校教学用书，也可作为政府有关部门、科研学术部门的参考书。

  著者简介

陈溥才 原国家建材局苏州非金属矿工业设计研究院项目总设计师、工程经济所所长，现任苏州新天地投资顾问有限公司董事长、苏州铭星软件科技有限公司董事长、苏州新天地工程造价咨询事务所技术负责人，高级工程师，注册造价师，注册咨询师。

陈溥才高工自上世纪80年代初，即开始参与世行项目评估方法的引进工作。1986年5月曾与部分专家向国家计委共同提议，由国家权威部门编制发布各行业通用的项目评价方法，并参加《建设项目经济评价方法与参数（第一版）》编订讨论。1987年率先设计开发出国内通用的建设项目经济评价系统，1988年荣获国家银质奖（该类软件最高奖）。1994年6月向建设部标准定额研究所提议编制《房地产开发项目经济评价方法》，为该方法的主要起草人员。其后成功设计开发“土地报价与方案优化系统”、“房地产开发项目经济评价与方案优化系统”、“房地产信息管理与市场分析系统”、“银行贷款项目评估系统”。陈溥才高工长期从事投资项目可行性研究与经济评价工作，曾任《技术经济手册（矿山卷）》副主编，在国内期刊杂志上发表30多篇论文，积累了深厚的理论基础与丰富的实践经验，为我国经济评价方法与国际接轨做出过突出贡献。被苏州市委市政府授予“苏州市劳模、苏州市优秀知识分子”称号。

                           目录

第一篇  房地产开发项目可行性研究内容与方法.............................................................................1

第一章  项目评价决策及可行性研究.........................................................................................     .... 3

第一节  项目评价与决策.................................................................................................................... 3

第二节  可行性研究与项目建设程序................................................................................................ 8

第三节  可行性研究阶段划分.................................................................................................... ..... 12

第四节　可行性研究编制方法......................................................................................................... 18

第五节  可行性研究内容及深度要求............................................................................................. 21

  第二章　房地产开发项目可行性研究........................................................................................... 26

第一节　房地产开发项目的特点..................................................................................................... 26

第二节　可行性研究报告的编制大纲............................................................................................. 32

第三节　不同阶段的可行性研究内容............................................................................................. 36

  第三章 房地产市场分析.................................................................................................................... 46

第一节 房地产市场调查................................................................................................................... 46

第二节　房地产市场预测................................................................................................................. 53

第三节 房地产营销策略................................................................................................................... 55

  第四章 房地产开发项目策划.......................................................................................................... 63

第一节 项目兴建理由及目标........................................................................................................... 63

第二节　项目策划............................................................................................................................. 65

第三节 建设方案选择....................................................................................................................... 67

  第五章 房地产开发项目投资估算和资金筹措............................................................................ 77

第一节 投资估算的特点和内容....................................................................................................... 77

第二节 投资估算方法....................................................................................................................... 81

第三节 资金使用计划....................................................................................................................... 91

第四节 资金筹措计划....................................................................................................................... 94

  第六章 房地产开发项目收入及税金估算..................................................................................... 99

第一节 营销收入计算....................................................................................................................... 99

第二节 税金估算............................................................................................................................. 104

  第七章 财务报表与财务评价......................................................................................................... 111

第一节 财务评价内容与步骤......................................................................................................... 111

第二节 基本财务报表编制............................................................................................................. 114

第三节 财务评价指标体系............................................................................................................. 125

第四节财务分析............................................................................................................................... 127

  第八章  不确定性分析...................................................................................................................... 135

第一节　敏感性分析....................................................................................................................... 136

第二节　临界点分析....................................................................................................................... 139

  第九章　风险分析............................................................................................................................ 141

第一节  房地产项目风险及识别................................................................................................ ... 141

第二节　房地产项目风险防范对策............................................................................................... 146

第三节  风险概率分析...................................................................................................................   149

  第十章 房地产开发项目方案优选方法....................................................................................... 153

第一节 提高方案优选的意识......................................................................................................... 153

第二节 方案比较选择方法............................................................................................................. 154

第三节 产品方案的优化方法......................................................................................................... 156

第四节 设计方案的优选方法......................................................................................................... 159

第二篇 可行性研究实用方法与技巧...............................................................................................161

第十一章 可行性研究技巧............................................................................................................... 163

第一节 可行性研究报告编制步骤................................................................................................. 163

第二节 可行性研究报告编制计划................................................................................................. 163

第三节 建设条件研究..................................................................................................................... 166

第四节 建设方案研究..................................................................................................................... 166

第五节 经济评价............................................................................................................................. 166

第六节 整理报告............................................................................................................................. 167

第七节 编制可行性研究报告技巧................................................................................................. 167

  第十二章 土地报价评价与决策方法........................................................................................... 168

第一节评价方法概述....................................................................................................................... 168

第二节 土地报价评价指标............................................................................................................. 169

第三节 决策方法与报价策略......................................................................................................... 179

第四节 土地报价研究提纲............................................................................................................. 181

  第十三章  市场分析及其信息系统...................................................................................... ......... 184

第一节  市场分析推理逻辑化..................................................................................................... .. 184

第二节　房地产信息产业化的解决方案....................................................................................... 187

第三节　市场分析及其信息系统软件模型................................................................................... 189

  第十四章　经济评价计算案例解析.............................................................................................. 222

第一节  案例................................................................................................................................... 222

第二节　方法解析........................................................................................................................... 238

第三节　解析资金平衡分析........................................................................................................... 250

第三篇  可行性研究与方案优化实例................................................................................................281

第十五章  案例分析..................................................................................................................... ....... 283

第一节  案例背景........................................................................................................................... 283

第二节  案例类型........................................................................................................................... 284

第三节  案例点评........................................................................................................................... 285

  第十六章  土地报价可行性研究报告（案例一）..................................................................... 287

  第十七章  股权转让项目可行性研究报告（案例二）............................................................. 324

  第十八章  合作开发写字楼项目（案例三）.............................................................................. 363

  第十九章  合作开发住宅项目（案例四）................................................................................... 416

  参考文献.................................................................................................................................... ......... 455